재건축 상가 번지 수 (지번) 부여 방법 및 원칙

아파트 단지 내 상가를 재건축하고 이 과정에서 필지가 분할되어 새로운 번지수(지번)를 부여받는 절차와 원칙에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다. 재건축으로 인해 기존 지번이 변경되는 경우, 이는 크게 토지의 지번 부여와 건물의 도로명주소(건물번호) 부여라는 두 가지 측면에서 살펴보아야 합니다.

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재건축 상가 번지 수 (지번) 부여 방법 및 원칙

아파트 단지 내 상가를 재건축하는 과정에서 토지 분할이 발생하는 경우는 주로 재건축 조합이 아파트(주택 부분)와 상가(복리시설 부분)의 소유 관계를 정리하고 각각을 독립적인 사업구역으로 확정하거나, 상가 소유자들의 동의율 미달 등의 사유로 상가 부지를 정비구역에서 제외하는 경우(공유물 분할 소송 등)에 발생합니다.

토지가 분할되어 새로운 지번을 부여받는 과정은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 및 동법 시행령에서 정하고 있는 필지 분할에 따른 지번 부여 원칙에 따릅니다.

1. 토지 분할에 따른 지번 부여 원칙

토지(필지)가 분할될 경우, 지번은 다음과 같은 원칙에 따라 부여됩니다.

구분	원칙 및 방법
분할 전 지번 유지	분할된 필지 중 1필지의 지번은 분할 전의 지번을 그대로 사용합니다.
신규 지번 부여	나머지 필지들의 지번은 분할 전 지번의 본번에 최종 부번의 다음 순번으로 부번을 붙여서 순차적으로 부여합니다.
건축물 우선 원칙	이 경우, 분할 후의 필지 중 주거·사무실 등의 건축물이 있는 필지에 대해서는 분할 전의 지번을 우선하여 부여하여야 합니다.

 

예시를 통한 이해:

• 분할 전 지번: 100번지 (지번: 100)
• 상가동 건축물 존재: 재건축 전 상가동이 이 100번지 위에 있었다고 가정합니다.
• 토지 분할: 100번지가 아파트 부지(A)와 상가 부지(B)로 분할됩니다.
  • 상가 부지(B)가 분할 전 지번 우선 부여 대상: 상가동(사무실/상업 건축물)이 있는 부지(B)에 분할 전 지번인 100번지를 우선적으로 부여합니다.
  • 나머지 부지(A) 신규 지번 부여: 아파트 부지(A)는 100번지에 인접한 가장 마지막 부번의 다음 순번을 받게 되나, 만약 주변에 100-1번지가 최종이라면, 100-2번지로 부여하는 것이 일반적입니다. (단, 이는 지적소관청의 판단 및 지역 내 최종 지번 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

2. 재건축 상가 (건축물)에 대한 지번 확정 및 변경

상가 부지가 분할되어 새로운 지번이 부여되면, 행정청은 다음과 같은 절차를 밟습니다.

1. 지적공부 정리 통지: 지적소관청(시·군·구청)은 토지 분할 및 지적공부 정리를 완료한 후, 변경된 지번을 건축물대장 소관청에 통지합니다.
2. 건축물대장 직권 변경: 건축물대장 소관청(시·군·구청 건축과 등)은 지적소관청의 지적정리 통지결의서 등 변경된 지번을 증명하는 서류가 있다면, 토지 소유자의 별도 동의 없이도 건축물대장의 지번을 실제 건축물이 소재하는 변경된 지번으로 직권 변경해야 합니다. (이는 국민권익위원회의 권고 사항이기도 합니다.)
3. 결론: 재건축 상가 건물은 토지 분할 과정에서 상업 건축물이 존재하는 필지임을 이유로 분할 전 지번을 우선하여 부여받거나, 분할된 필지에 맞게 새로운 부번이 부여된 지번을 최종적으로 확정하게 되며, 이 지번이 공식적인 '번지 수'가 됩니다.

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재건축 상가 도로명주소 (건물번호) 부여 방법

일반적으로 재건축된 건물의 '주소'는 지번(번지수) 대신 도로명주소가 사용됩니다. 재건축된 상가 건물은 「도로명주소법」 및 행정안전부의 「도로명 및 건물번호 부여 업무처리요령」에 따라 새로운 건물번호를 부여받게 됩니다.

1. 건물번호 부여 대상

건물의 신축, 증축 등으로 새로이 건물번호를 부여하여야 할 때, 혹은 기존 주출입구의 위치가 변경되어 건물번호를 재부여하여야 할 때 등은 건물번호 부여 대상이 됩니다. 재건축 상가는 신축에 해당하므로 새로운 건물번호를 부여받게 됩니다.

2. 건물번호 부여 원칙

• 도로구간 설정: 상가가 접하고 있는 도로에 대해 도로구간을 설정합니다. 아파트 단지 내에 위치하더라도, 상가가 주요 도로에 접해 있거나 독립적인 진입로를 가지는 경우 해당 도로를 기준으로 합니다.
• 주출입구 기준: 건물번호는 해당 건물의 주출입구(主出入口)의 위치를 기준으로 부여됩니다.
• 규칙적인 배열: 도로의 시작점에서 끝점으로 진행하면서, 도로의 왼쪽에는 홀수 건물번호를, 오른쪽에는 짝수 건물번호를 규칙적으로 부여합니다.
• 번호 간격: 번호는 약 20미터 간격으로 부여하는 것을 기본 원칙으로 합니다. (예: 1, 3, 5, ... / 2, 4, 6, ...)
• 신축/재건축: 상가 건물이 새로 신축되면, 해당 주출입구 위치의 20m 구간에 맞는 새로운 건물번호가 부여됩니다. 만약 기존 번호 사이에 건물이 들어설 경우, 인접한 건물번호에 부번을 부여하는 방식으로 처리될 수도 있습니다. (예: 15-1, 15-2)

3. 최종 주소의 구성

재건축된 상가의 최종적인 공식 주소는 다음과 같이 구성됩니다.

주소 체계	구성 요소	예시
지번 주소	지번(번지수)	100번지
도로명 주소	도로명 + 건물번호	ㅇㅇ로 100

 

• 재건축 후: 상가 재건축 완료 및 사용승인 후, 상가 건물에는 주출입구 위치에 따른 **새로운 건물번호(예: ㅇㅇ로 102)**가 부여됩니다. 이 도로명주소가 재건축 상가의 공식적인 주소 역할을 합니다.
• 지번의 역할: 토지대장 등 공적 장부상에 기록되는 법적 지번은 위에서 설명한 토지 분할 원칙에 따라 100번지나 100-1번지 등으로 확정되어 유지됩니다.

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요약 및 결론

아파트 재건축 상가 번지 수 부여는 복합적인 행정 절차를 거칩니다.

1. 지번 (번지 수): 재건축 과정에서의 필지 분할을 통해 결정됩니다. 상가 부지는 분할 시 건축물 우선 원칙에 따라 기존 지번을 우선 부여받거나 새로운 부번을 받게 되며, 이 지번은 토지대장에 기록됩니다.
2. 도로명주소 (건물번호): 재건축 후 신축 건축물로 간주되어, 상가의 주출입구 위치를 기준으로 도로명주소법에 따라 새로운 건물번호를 부여받게 됩니다. 이 도로명주소가 일반적인 우편물이나 안내에서 사용되는 공식 주소가 됩니다.

결과적으로, 상가는 법적으로는 새로운 지번을 갖게 될 가능성이 높으며, 일상생활에서는 새로운 건물번호가 포함된 도로명주소를 사용하게 됩니다.